不動産投資は節税にならない？なる？節税の仕組みや注意点について、沖縄読谷村の不動産会社が解説

不動産投資で毎月、家賃収入を得たり、節税対策をするなど不動産投資に興味をお持ちの方が増えています。

ところが、不動産投資は節税にはならないとも言われ「実際はどうなの？」とお考えになるでしょう。

 

こちらの記事では、不動産投資が節税対策になる仕組みや、税金の種類について解説します。

また、節税対策の注意点についても見ていきましょう。

 

副業で不動産賃貸業を営むと、サラリーマンの給与所得とは別に家賃収入を得ると同時に、節税の効果もあります。

ただし、節税の効果を得るためには、その仕組みや条件を知っておく必要があるでしょう。

 

不動産投資が節税になる仕組み、節税できる税金の種類について確認していきます。

減価償却とは、建物など固定資産取得費用を資産の耐用年数に応じて分割し、費用を計上する仕組み。

不動産購入費を経費として計上し、給与所得と経費を相殺して、税金の圧縮が可能です。

 

購入後、実際の支払いが終わった後も、会計上は耐用年数に応じて数年から数十年に渡って減価償却費が計上されることになります。

その期間は、課税所得が圧縮されて所得税・住民税の節税が可能となるのです。

損益通算とは、給与所得と不動産所得など所得が複数ある場合に、それらの損益を合算して所得金額を計算する仕組み。

 

日本では「累進課税」制度があり、所得税・住民税は所得が高いほど税率が上がります。

個人の場合、最大税率は所得税45％、住民税10％です。

不動産投資が赤字である場合には、給与所得との損益通算により高い節税効果が期待できます。

 

不動産投資の初年度は、不動産の取得、登記など大きな初期費用が必要です。

キャッシュフローもマイナスであるケースが多く、投資の初期段階では損益通算によって節税となります。

所得税と住民税は、給与所得から保険料や所得控除が差し引かれ、課税所得が決まる税金です。

不動産投資による赤字を経費計上することにより、課税所得を圧縮して節税します。

 

また、所得税・住民税を節税対策するためには、確定申告がかならず必要です。

確定申告については後ほど詳しくご説明します。

不動産投資は、相続税や贈与税の節税対策にも効果があります。

 

現金での相続や贈与の場合には、その金額がそのまま評価額とされ、評価額によって相続税や贈与税の税額が決まるものです。

一方、不動産の場合には固定資産税評価額によって相続税・贈与税の金額が決まります。

固定資産税の評価額は、時価の5割～8割程度となり、現金による場合よりその差額で節税可能です。

 

さらに、賃貸用不動産であれば、借地権割合30％の評価減が適用され、相続税の評価額がより下げられ節税になります。

不動産投資の事業を法人化すると、より所得税・住民税の節税に有利です。

個人事業主の場合には、課税所得が900万円を超えると所得税は33％、最高税率は45％にもなります。

一方、法人税の最高税率が23％で、不動産収入が多い場合には高い節税効果が期待できます。

所得税の速算表

課税所得金額	税率	控除額
1,000円から194万9,000円まで	5％	0円
195万円から329万9,000円まで	10％	9万7,500円
330万円から694万9,000円まで	20％	42万7,500円
695万円から899万9,000円まで	23％	63万6,000円
900万円から1,799万9,000円まで	33％	153万6,000円
1,800万円から3,999万9,000円まで	40％	279万6,000円
4,000万円以上	45％	479万6,000円

 

参考：国税庁「所得税の税率」

 

また、法人化すると家族を役員とすることができ、所得を分割して所得税率を抑えることが可能。

給与は経費に計上できるため、法人税の面でも節税となります。

損益通算による節税効果はいずれなくなってしまうため、節税だけを目的に不動産投資をすることはおすすめできません。

 

損益通算は、不動産投資が赤字の場合のみに使え、黒字になると節税効果が薄れます。

初年度は、物件取得に関する経費がかかり赤字になることが多いものの、その後は黒字になるのが一般的であるため、節税効果はずっと長くは続かないのです。

 

また、ローンの元金部分が減価償却費を上回る「デッドクロス」には注意しなければなりません。

不動産投資ローンを利用した場合、経費にできるのは利息分のみで、元金は経費になりません。

ローンの返済を続けると利息が減り、またいずれは減価償却期間も終了して、計上できる経費の額が減ります。

実際の支出をともなうローンの元金が経費の額を上回ると、節税効果がなくなり、キャッシュフローが悪化するため、売却も考慮にいれるべきです。

不動産投資の節税の効果を得られるのは、課税所得が900万円以上（年収1,200万円以上）の方です。

課税所得が900万円以上になると、所得税の税率が33％となります。

 

不動産を売却する場合にかかる不動産譲渡税の区分は、購入の翌年1月1日から所有期間5年超の「長期譲渡所得」と5年以下の「短期譲渡所得」の2種類。

・長期譲渡所得：20.315％

・短期譲渡所得：39.63％

 

所得税・住民税の税率が20％以上はないと節税とはなりません。

課税所得が高いほど、所得を圧縮することが可能であるため、高収入の方に向いていると言えます。

節税には、減価償却に有利な物件を選ぶことも重要です。

新築のマンションは、耐用年数が長いため減価償却期間が長く、1年間に計上できる減価償却費が少なく節税には向きません。

また、新築は売却価格が購入時の70％ほどになり、売却益がローン残債を下回るリスクもあります。

 

課税所得を圧縮するのに有利な物件は、木造築古の物件です。

減価償却期間を決める、木造物件の法定耐用年数は22年。

中古物件は、経過年数を法定耐用年数から差し引くことができ、1年で償却できる額が大きくなり短期間で減価償却できるからです。

節税対策には、減価償却期間が短い物件を選びましょう。

不動産投資で節税する場合には、確定申告が必要です。

確定申告には白色申告と青色申告がありますが、高い節税効果のある青色申告を選択してください。

事業的規模の不動産経営であれば「最大65万円の特別控除」「赤字の繰越し」「必要経費の種類」「減価償却資産の一括計上」などのメリットがあります。

 

事業的規模とは、一戸建て住宅5棟、アパート・マンションなら10部屋が目安です。

事業的規模までいかない業務的規模であれば、特別控除額が10万円となります。

 

不動産所得がマイナスの場合には、青色申告特別控除は使えませんので注意してください。

こちらのコラムでは、不動産投資の節税の仕組みや、節税になる税金の種類について見てきました。

不動産投資は節税にならないと言われることもありますが、節税のためにはその条件を知っておくことが大切です。

「節税効果のある時期」「効果が実感できる課税所得」「有利な物件選び」「青色申告での確定申告」については、しっかり確認しておきましょう。

 

ライフルルでは、沖縄読谷村の地域に密着した不動産会社として、豊富な地域情報、物件情報をご提供しています。

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