不動産購入が相続税対策になる理由｜選ぶべき不動産の特徴や注意点についても、沖縄読谷村の不動産会社が解説

 

相続税とは、亡くなった人の現金・預金や不動産などの財産を相続した残された家族が納めなければならない税金です。

日本では累進課税制度があり、相続する財産が多いほど高額な納税が発生します。

 

自分にもしものことがあった場合、残された家族が支払う相続税について生前に準備しておくとご家族も安心でしょう。

 

相続税の対策には、不動産を活用することができます。

こちらの記事では相続税対策をお考えの方に、不動産購入による相続税対策について解説します。

選ぶべき不動産の特徴や注意点についても見ていきましょう。

 

 

自分の死後、家族が生活していけるようにまた、相続税の納税資金のやりくりに困らないように生前に相続税対策をしておくことができます。

 

相続税の課税の対象は、遺産総額が3,000万円+600万円×法定相続人の数を越える場合です。

相続税の負担を減らすためには、不動産を購入して現金を減らしたり、お墓や仏壇など非課税財産を購入して、遺産総額を減らします。

 

また、子や孫に年間110万円までの暦年贈与、20歳以上の子や孫の住宅取得資金贈与、生命保険（500万円×法定相続人の数）などの非課税枠を利用することもできます。

 

 

家族が遺産相続でもめないように相続対策をしておくことも大切です。

相続財産や相続人、優先順位などを確認して、法的な効力を持つ遺言書を作成しておくと、自身が亡くなった後の遺産分割がスムーズにおこなえます。

遺産分割は、納税資金や二次相続まで考えておくことが大切です。

配偶者が相続する非課税枠が大きい一次相続に加えて、その配偶者が亡くなった場合の二次相続まで想定しておきましょう。

 

 

実際に不動産が売買される価格（実勢価格）と相続税が算出される基準価格（相続税評価額）には大きな差があります。

そのため、現金や預金よりも不動産は7〜8割程度の評価となり、相続税の負担が抑えられるのです。

 

例えば、5,000万円の現金を相続すると相続税は5,000万円で評価されますが、5,000万円の現金で買った土地を相続する場合には、土地の評価額により3,500万から4,000万円で評価され相続税を減らすことができます。

 

 

自宅や事業用の土地には、小規模宅地等の特例が適用され、相続税対策になります。

 

亡くなった方の自宅の敷地であれば、「小規模宅地等の特例」によって330㎡（約100坪）までの部分は相続税の課税対象から80％減額されます。

配偶者や同居する親族が利用できる制度です。

 

 

賃貸マンションやアパートの付いた土地を「貸家建付地」と言います。

賃貸用マンションやアパートの建物や、貸家建付地の土地は、居住用よりも相続税評価額がさらに低くなります。

人に貸すことで相続人が自由に使用できず、売却もしにくくなり、不動産の活用に制限があるからです。

そのため、賃貸用の収益物件は、相続人の資産としての相続税評価額が下がるため、相続税対策に有効です。

 

不動産を購入する際に金融機関の融資を利用すると相続税対策になると言われます。

融資の借入金がマイナスの資産となり、遺産総額から控除され、相続税が抑えられるからです。

 

しかし、不動産の購入時にローンを組む際には、団体信用生命保険に加入することが多いでしょう。

その場合、契約者が死亡するとローン残債の返済義務が免除されます。

返済義務が免除される場合には、残債はマイナスの資産とはならず、相続税の債務控除の対象とはなりませんので、注意してください。

 

都市部など立地の良い土地は、実勢価格（実際に売買される価格）と相続税評価額の差が大きくなります。

このような物件は、賃貸や売買など土地を活用する場合に、有利な条件となります。

 

 

駅から近い、人口が多い、スーパーなどが近く生活しやすい場所にある不動産を選びましょう。立地の良い不動産であれば、流動性が高いため、購入のニーズがあり売却しやすくなります。

また、賃貸に出しても有効に活用できるでしょう。

 

 

賃貸物件を購入する場合には、利回り6％以上の物件を選びたいところです。

賃貸経営には、管理費、固定資産税・都市計画税、火災保険料、修繕積立金などのコストがかかります。利回りの高い物件でないと、赤字経営となり自身の資産から現金を持ち出さなければなりません。

 

とくに築年数のたった古い物件は、物件購入費は安く抑えられても、耐震性を高める耐震工事などに多額の費用がかかり利回りが低くなりますので、注意してください。

 

 

不動産の遺産分割は、現金や預金よりも難しく、相続争いになるケースもあります。

遺産分割については、遺言書を残してスムーズに進められるよう準備しておきましょう。

 

財産の多い方であれば、高い物件を1つ購入するより、いくつかの物件を購入した方が分割しやすくトラブルも少なくなります。

また、相続税は亡くなってから10ヵ月以内に申告と納税をしなければならず、その間に不動産を売却して納税資金に充てるのは難しいでしょう。

納税のための現金資金についても考えておく必要があります。

 

 

せっかく相続対策をしていても、のちに無効になるケースは、「本人の意思でない不動産購入の場合」と「明らかな相続対策とみなされる場合」です。

 

本人が意思決定できないような病気の状態で不動産を購入した場合や、本人以外の代理人による不動産の売買契約締結は無効となります。

また、不動産の相続から3年以内に売却し、売却益を得ると明らかな相続対策とされ無効になるため、売却時期には注意しなければなりません。

税務調査は3年前までさかのぼって行われます。

 

 

不動産を賃貸物件としたり、売買したりと不動産経営をして収益を得るのには、難しさもあります。

賃貸経営する際には満室経営ばかりではありません。

流動性が低く、空室が多くなるとランニングコストばかりかかって、赤字経営になるリスクもあります。

その場合、不動産を保有すること自体が負担となるでしょう。

 

また、売買する場合には値下がりして投資額を回収できない場合や、流動性が低く希望のタイミングで売却できない場合もあります。

 

不動産による相続税対策について見てきました。

相続税対策をして、残された家族が相続税の納付に困らないように、また相続争いが起きないように対策しておきましょう。

 

不動産を購入する場合には、立地が良く、流動性が高く、利回りの良い物件を選ぶことが大切です。

また、不動産投資で相続対策をする場合には、「遺産分割」「相続対策の無効」「不動産経営の難しさ」についても理解を深めておいてください。

 

相続税について生前に準備しておくことで、ご本人もご家族も安心して暮らせるでしょう。

 

ライフルルでは、沖縄読谷村の地域に密着した不動産会社として、豊富な地域情報、物件情報をご提供しています。

豊富な経験をもとに親身なサポートで、多くのお客様と信頼関係を築いてきました。

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