初心者の不動産投資の始め方｜失敗しないための基礎知識やリスクについても、沖縄読谷村の不動産会社が解説

 

不景気や少子高齢化で、将来の生活に不安を感じる方から、サラリーマンが副業としても始められる不動産投資が注目されています。

不動産投資の初心者であれば、「いったい何から始めたらいいのか？」「破産したりしないのか？」とお考えになるかもしれません。

 

こちらの記事では、不動産投資の初心者の方に不動産投資の始め方や基礎知識について解説します。

不動産投資をするメリットやデメリット、注意点についても確認していきましょう。

 

 

不動産投資は、大きな金額が動くため、危険！というイメージがあるかもしれません。

実は、不動産投資は預貯金よりもリターンが大きく、投資信託や株式よりもリスクが低い投資です。

ミドルリスク・ミドルリターンの投資方法と言われ、家賃収入から経費やローンを差し引いた金額を毎月地道に積み上げるものです。

 

 

投資を始めるなら、儲かりそうという感覚で安易に始めてはいけません。

物件の選び方、ローン、運営、収益計算など不動産の専門用語も理解しながら、勉強してみましょう。

書籍、インターネット、セミナーを活用するのがおすすめです。

 

 

投資の資金計画をたてることも必要で、初心者であれば余裕のある計画をたてましょう。

資金の調達には、ローン払いか現金払いの方法がありますが、多くの方が不動産投資ローンを利用しています。

ローンを利用する場合には、物件価格の2割〜3割の頭金が必要ですので、まずは自己資金をためなければなりません。

 

物件購入には、物件費用のほかに登記費用や仲介手数料など、物件価格の7％〜10％の費用がかかることも知っておきましょう。

不動産の運営においては、想定外の修繕費用が発生することもあり、不測の事態にも対応できるよう準備しておくことが大切です。

 

 

副業、FIRE、事業、税金対策など不動産投資の目的を明確にしておきましょう。

 

また、1年後、3年後、5年後、10年後とトータルでいくらの利益が得られるのか収益のシュミレーションが必要です。築年数がたつと大規模な修繕の費用もかかります。

 

ずっと持っておくとお考えの場合でも、目標金額やどの時点で売るのかと出口戦略をたてておきましょう。

まとまったお金が必要になって売りたいと思っても、すぐには買い手が見つからないこともあるからです。

 

 

不動産選びの際には、利便性の良い需要のあるエリアの物件を選びましょう。また、供給が過剰になっていない地域であることも確認してください。

 

不動産の種類には、区分マンション、戸建て、一棟マンション、一棟アパートがあります。初心者であれば、管理がしやすく、低いリスクで安定した収益が見込める区分マンションがおすすめです。

管理は自主管理をされる方もありますが、副業であれば不動産会社にまかせるのが現実的でしょう。

 

キャピタルゲインとは、不動産の売却益のことで、買った時よりも物件価格が値上がった時に売って得られる収益です。

バブル期には、安く買って高く売り大きな収益が期待できましたが、今は大きなキャピタルゲインを得るのは難しくなっています。

 

インカムゲインは不動産投資では、家賃収入をさし、空室や家賃滞納がなければ、毎月安定した収入となります。不動産の管理にかかる管理費や修繕積立金の経費、ローンの返済金を差し引いてキャッシュが残る不動産を選ぶようにしましょう。

 

利回りの代表的なものには、「表面利回り」と「実質利回り」があります。

 

表面利回り：年間賃料÷物件価格×100

実質利回り：（年間賃料-諸経費）÷物件価格×100

 

表面利回りは、広告などに掲載され、物件の大まかな目安と考えるのが良いでしょう。

実質利回りは、年間の賃料から、管理費や修繕積立金などの諸経費を差し引き、物件購入価格で割って算出されます。

不動産の収益をシュミレーションする場合には、諸経費が考慮された実質利回りで考えましょう。

 

 

不動産投資をするメリットには、次のようなものがあります。

 

・安定した収入が得られる

株などの投資よりも毎月の家賃収入で、安定した収入を得て、年金プラスの資産形成が可能。

また、現物であるため、インフレに強く、現金の価値が下がってもリスクに備えられる。

 

・融資を利用して投資ができる

不動産投資は、審査があるが、不動産投資ローンを利用可能。

少ない自己資金でローンを利用して「てこの原理」のように、レバレッジ効果で大きな投資効果が期待できる。

 

・節税効果がある

現金で持っている場合よりも、相続税を算出する固定資産の評価額が小さくなるため、相続税の節税対策になる。

 

投資で収支がマイナスになった場合には、本業の給与所得と合算され、年末調整で源泉税が返ってくるため、所得税の節税効果があるとされている。しかし、借入金は「金利のみ」が経費になるため、所得税の大きな節税効果は期待できない。

 

 

不動産投資のデメリットには、次のようなものがあります。

 

・まとまった初期費用が必要である

不動産購入には、物件費用のほかに、登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、仲介手数料などのまとまった費用がかかる。

 

また、運営中には、管理費、修繕積立金、保険料などのランニングコストがかかる。

 

・流動性が低い

不動産売却や買付、契約締結には時間がかかる。

売りたいと思っても、買い手がすぐに見つからないこともある。

 

・さまざまなリスクがある

空室や家賃滞納、家賃の下落のリスクがある。

災害で建物がなくなったり、事故や事件で入居者が退去するリスクも。

ローンを利用する場合には、金利上昇のリスクも考えておく必要がある。

 

 

不動産投資は、安定した収入のある方に向いています。

収入や信用がない場合には、金融機関からの融資を受けることができないからです。

 

長期的な投資の期間には、災害や空室なども起こりえます。想定外のことが起こっても、資金面で余裕があると対応できます。

 

ローンを利用する場合には、固定金利か変動金利かの選択も重要です。

 

 

短期で大きな利益を求める方には、不動産投資は向いていません。

長期的な視点を持ち、継続的に勉強や情報収集して、さまざまな変化に対応し収益を積み上げることが必要です。

 

20代の若いうちから始めると、運用期間も長くなり、大きな収益を上げることも可能となり、不動産投資を始めるのに良いタイミングです。

 

必ず、目的を明確にし、長期のシュミレーションをして、不測の事態になった時にはどうするかと出口を考えておきましょう。

 

 

安定した収入を得るためには、エリア・物件選びがとても大切です。

コンビニやスーパーのある利便性の良いエリアの物件は、賃貸需要があるため売却もしやすいというメリットがあります。

一つの大学や企業に依存せず将来性のあるエリアを選びましょう。

 

また、物件選びでは、新耐震基準を満たさない古い物件は、多額の修繕費用がかかります。逆に新築マンションは、物件購入価格が高いため、経費を差し引くと十分な収益が出せないため避けた方が無難でしょう。

 

 

不動産投資にあたっては、うまい話ばかりに目を向けず、十分なリサーチと計画をすることが大切です。

ご自分の目でしっかり確かめて、計画をたてていきましょう。

 

とはいえ、初めてのことばかりであれば不安も大きいものです。

誠実な対応をしてくれる不動産会社からアドバイスがもらえれば、安心でしょう。

希望の物件の地域情報に詳しく、空室をうめられる集客力のある不動産会社を選んで下さい。

 

初心者の不動産投資の始め方についてみてきました。

不動産投資を始めるなら、まずは勉強し、資金の計画をたてていきましょう。目的やゴールを決めておくことも重要です。

 

エリアや物件選びで、十分なリサーチをするためにも、その地域に精通した不動産会社と良い関係を築いて、良い収益物件を見つけましょう。

 

ライフルルでは、沖縄読谷村の地域に密着した不動産会社として、豊富な地域情報、物件情報をご提供しています。

豊富な経験をもとに親身なサポートで、多くのお客様と信頼関係を築いてきました。

不動産の経営をお考えでしたら、ぜひ一度お気軽に当社にご相談ください。