表面利回りと実質利回りの違いとは？不動産投資における利回り計算方法について、沖縄読谷村の不動産会社が解説

 

不動産投資を始めるなら、どうやったら儲けられるのか？とお考えになるでしょう。

まずは基礎知識として、表面利回りや実質利回りなど利回りの計算方法を理解しておくのが大切です。

 

不動産物件の広告によく使われる「表面利回り」、実際の手取り収入を見通すための「実質利回り」について解説していきます。利回りの計算方法や、利回りをチェックする際に注意する点についても見ていきましょう。

 

不動産投資における利回りとは、不動産の運用で得られる年間の見込み収益です。

不動産広告などでは、一般的に表面利回りが表記されますが、「表面利回り」には不動産経営にかかる諸経費が勘案されていません。

物件ごとの収益性を比較したい場合には、諸経費を含めて算出された「実質利回り」で考えることが大切です。

 

表面利回りでは、マンションなどの物件購入価格に対して、どれぐらいの年間収益が見込めるかが分かります。

グロス利回りとも呼ばれ、諸経費が算入されていないため、実際に得られる収益よりも多くなります。

不動産広告を見て、どの物件にしようかと比較検討する際の大まかな目安と考えるのが良いでしょう。

 

計算方法は、表面利回り＝年間家賃÷物件価格となります。

家賃7万円、物件購入金額700万円の場合

84万円（7万円×12ヵ月）÷700万円×100＝12％

 

 

実質利回りは、ネット利回りとも呼ばれ、物件購入にかかる諸経費、物件管理にかかる年間の諸経費（管理費や修繕積立金など）が考慮された収益性です。ローンを利用する場合には、借入金額も算入します。

投資の年間収益を考える場合には、より現実的な数字になります。

 

計算方法は、（年間家賃-管理費などの経費）÷不動産購入価格（諸経費含む）×100となります。

家賃7万円、物件購入価格770万円（諸経費を含む）、物件管理にかかる年間諸経費25万2000円の場合

（84万円-25万2000円）÷770万円×100＝7.6％

 

 

利回りの計算方法には、他にも想定利回りや現行利回りがあります。

想定利回りは、アパートやマンションなど複数の部屋数がある物件において、満室で経営した場合の想定家賃で算出する利回りです。

その物件で空室がなく、最も収益が上がった場合の収益率と考えておきましょう。

 

実際の経営で空室があると、利回りは下がります。

広告などでは利回りを高く見せるために高い家賃で計算されているケースもあるので、注意が必要です。

 

また、現行利回りは、現在の入居状況を反映した利回りです。

空室になっている部屋の家賃は含めず、空室を反映した利回りとなります。

 

不動産を購入するのにかかる費用には次のようなものがあります。

 

・仲介手数料　不動産会社を通して物件を購入する場合に、不動産会社に支払う仲介料

・収入印紙代　売買契約書や領収書などに必要な印紙代　

・不動産登録免許税　不動産登記の際にかかる税金

・不動産登記手数料　不動産登記を司法書士に依頼する場合に支払う手数料

・固定資産税・都市計画税　　不動産にかかる固定資産税と都市計画税を契約締結時に日割りで清算するもの

・不動産取得税　土地や建物を買うとかかる都道府県に納める地方税で、不動産を取得してから、半年から1年後に納税通知書が届く。

　　固定資産税評価額（課税標準額）×3％（原則4％だが、2024年３月31日までは、3％に引き下げられている）

・火災保険などの保険料   火災保険、地震保険、施設賠償責任保険（オーナーが賠償責任を問われた場合の保険）など。

 

物件購入には、物件価格と余分に1割ほどの費用がかかると考えておくと良いでしょう。

 

物件購入後、不動産経営にかかる税金や費用には下記のようなものがあります。

 

・固定資産税・都市計画税

・火災保険料など保険料

・管理費　エレベーターなどの設備の点検費、共用部の清掃費・水道光熱費

・修繕積立金　外壁の補修工事、屋上の防水工事、耐震診断など建物維持にかかる費用

・賃貸物件管理にかかる費用　入居者の募集・契約、賃料集金、入居者のクレーム処理、契約更新などを行う不動産業者に支払う手数料

・入れ替え時のリフォーム費用　入居者の入れ替え時の原状回復費用

 

毎年かかるもの、毎月かかるもの、都度かかるものなどがあり、これらをいかに抑えるかで投資のキャッシュフローが変化します。

物件購入費用は安くても、築年数のたつ物件ほど、修繕やリフォームの費用がかかります。

 

また、賃貸物件管理の業務内容や費用は、業者により異なり、支払う手数料の相場は賃料の3％から5％です。

費用に見合った業務を任せられる管理業者を比較し、検討してみましょう。

 

 

表面利回りを検討して、良い物件を見つけたなら、実質利回りを自身で計算して、経営のシュミレーションをしてみましょう。

 

購入時の利回りがずっと続くとは限らず、変動に対応できるよう考えておくことが大切です。ローンを利用する場合には金利上昇のリスクもありますし、空室リスクや築年数がたち家賃が下落するリスクについても想定しておかなければなりません。

 

当初の利回りは、保証されるものではなく、状況によって変わる可能性が十分にあります。

 

 

高い利回りだけで良い物件と判断して、物件を選んではいけません。

 

広告などでは、利回りを良く見せるために修繕積立金など管理費を安く見積もっていたり、相場より高い家賃で利回りが算出されていることもあります。

また、実際には空室があるのに満室時の家賃収入が想定されていたりと、実態とかけ離れた利回りもあるので、注意しましょう。

 

高い利回りであっても、次のような物件にはリスクがあります。

 

・築年数が古い物件　

築年数がたったメンテナンスが行き届かない物件は、設備も古く、賃貸の需要が下がります。

借り手が見つかりにくく、家賃収入が見込めないというリスクも。

 

また近年、各地で起こる地震のリスクも意識しておきましょう。

1981年以前に建てられた建物は耐震性の基準を満たしておらず、多額の修繕費用がかかります。

 

・立地が悪い物件　利便性が悪く、駅から遠い、スーパーが近くにないエリアでは、賃貸需要が下がります。入居者が見つかりにくく、空室率が高くなるリスクがあるのです。

 

・事故物件　自殺や他殺があった物件は、一般的に相場より3割ほど安くなります。購入後、売却しようにも、値段をいくら下げても売れないという状況にもなりかねません。

 

いずれの物件も買い手がつきにくく、不動産を売却して、投資の出口戦略を見つけるのが難しくなります。

このような物件には手をつけないようにしましょう。

 

不動産投資の表面利回りと実質利回りの違いや、利回りの計算方法について見てきました。

 

不動産投資をするにあたっては、諸経費を含めた実質利回りで考えることが大切です。

物件購入時や経営時にかかる経費についても理解し、経費を抑えて収益を上げていきましょう。

 

また、高い利回りだけで物件を購入すると、後悔することにもなりかねません。

利回りとともに、物件の状況を確認し、良い物件を見つけてください。

 

すべてを人任せにせず、ご自身が不動産投資の知識を身につけることも重要です。

良い不動産業者とお付き合いをして、良いアドバイスがもらえたら安心でしょう。

 

ライフルルでは、沖縄読谷村の地域に密着した不動産会社として、豊富な地域情報、物件情報をご提供しています。

豊富な経験をもとに親身なサポートで、多くのお客様と信頼関係を築いてきました。

不動産の経営をお考えでしたら、ぜひ一度お気軽に当社にご相談ください。