賃貸の設備不良を直してくれない！誰が修繕すべき！？修理や家賃のトラブルを避けるために、沖縄読谷村の不動産会社が解説

 

昨日まで使えていたのに、給湯器がこわれて、急にお湯が出なくなって困ることがあります。

賃貸の物件であれば、すぐに大家に連絡がくるでしょう。

 

そんな時、何も対応せずにいたら、設備不良を直してくれない！と入居者の不満につながります。

そもそも設備不良は、誰が修繕すべきものなのか？修理や家賃のトラブルを避けるためにはどう対処すべきなのかを確認していきましょう。

 

賃貸物件の設備不良については、物件の所有者である大家に修繕の義務があります。エアコン、給湯器、ガスコンロ、トイレなどの設備不良は、基本的に大家が修繕すべきものです。

 

民法第606条において、「賃貸物の使用および収益に必要な修繕をする義務を負う」と大家の義務が定められています。

2020年4月の改定では、入居者の責任で修繕すべきものもあることが明文化されました。

また、建物の価値を維持するための修繕は、入居者はそれを拒否することはできません。

 

賃貸物件では、大家や管理会社が設備不良を直してくれないという不満が募ると、解約がおき、空室率が上がります。

何かあったときにすぐに対応して、良い人間関係を築くことが安定した入居者を得ることにつながるのです。

 

台風で屋根や外壁が剥がれる、窓が割れる被害、大雨によって排水設備が壊れる、雨漏りする被害などが当てはまります。

元の日常生活が送れるように、また雨漏りなどで被害がさらに拡大しないように早急に対応する必要があるでしょう。

 

 

電気、水道、ガスなどライフラインに関わる設備は、原則、大家が修繕すべきものです。

備え付けのエアコン、給湯器、トイレ、ガスコンロなどの設備は、故障したとしても高価な最新の物に取り替える必要はありません。

費用対効果のあるものを選んで、交換しましょう。

 

 

壁や天井のクロスの変色、畳の焼け、キッチンやトイレの設備の古さなどは、通常に使用できる状態であれば、修繕する必要はありません。

ただし、ボロボロの設備であるより清潔感ある設備である方が、新しい入居者に良い印象を与えることができますので、定期的なメンテナンスが必要でしょう。

 

 

入居者の故意・過失による設備の不良は、入居者が修繕すべきものです。

洗濯機のホースが外れて水漏れした被害、釘などによる壁の穴、タバコやペットによるクロスの汚れや傷などがあり、玄関の鍵の紛失も含まれます。

 

入居者が火災保険の家財保険や個人賠償責任保険に加入していれば、経年劣化の破損などには適用されませんが、入居者の過失による設備の破損には、保険が適用されます。

 

 

地震や火災で建物が倒壊したり、消失したりした場合や、建物が古く耐用年数を超える場合は、大家の修繕義務はありません。

 

建物が消失したり、古かったりする場合には大がかりな工事が必要となり、修繕費用がかかりすぎるためです。

修繕工事にかかる費用と、賃料を比較検討して採算がとれない場合には、修繕の義務はないとされます。

 

 

賃貸借契約書に修繕義務免除の特約がある場合には、基本的には設備の不良を大家が修繕する必要はありません。

 

修繕費用が比較的少額の消耗品などに限られます。

電球や蛍光灯の交換、障子や襖紙の張り替え、蛇口のパッキン交換などがあります。

 

 

借主が持ち込んだ家電や、前の入居者がおいていった家具や家電の残置物の設備不良は、借主が修理するか、買い替えすべきものであり、大家には修繕の義務はありません。

 

ただし、エアコンなどの残置物の取り扱いについては、実際にはトラブルも多くあります。

契約書を締結する際に、残置物を明確にして、大家は修繕の義務を負わないことを確認しておく必要があるでしょう。

 

 

トイレが故障したり、寒い日や暑い日にエアコンが故障したりした場合には、すぐにも修理してしまいたいものです。

借主が大家に修理を依頼しても対応が遅い場合には、借主が自身で修理業者に依頼して修理できます。

 

民法第607条2で、大家に修繕を依頼し、相応の期間で必要な修繕をしない場合で、かつ差し迫った事情のある場合には、借主が修繕できると認められているからです。

 

また、大家に修繕の義務があるケースで、領収書が保管されている場合には、借主は大家に修繕の費用を請求できます。

大家が付き合いのある修理業者を手配したい場合には、借主から修繕の依頼があった時に早急に対応する必要があるでしょう。

 

 

大家に設備不良の修繕を依頼したにもかかわらず、「直してくれない」と借主が自身で修繕した場合には、家賃の支払いを拒否され、家賃滞納、家賃減額交渉、家賃支払いの一部を拒否するなどのトラブルに発展するケースもあります。

 

2020年4月の民法改正で賃貸物件の設備が使えなくなった場合には、借主は家賃の減額を求めることが可能となりました。

借主は家賃全額の支払い拒否はできませんが、一部減額については、貸主と交渉できます。

 

設備の不良があったとしても、大きなトラブルにならないように対策をしておく必要があります。

何か起こった時に、連絡がつかない、折り返しの連絡がない、修理が遅いなどは、入居者の不満につながります。

 

・すぐ連絡のつく連絡先を共有しておく

・何か起こったときに現地に行って状況をすぐに確認する

・修理の工事が必要な場合には進捗状況を共有する

このような対応をすると、入居者に安心感を与えることができます。

 

また、新しい入居者が入る前に古い設備については交換しておくと、故障のトラブルのリスクが減らせるでしょう。

入居者と良好な信頼関係を築くことで、他にトラブルが起こった際にも穏便に済ませることができます。

賃貸の経営において、設備不良を大家が直してくれないという入居者の不満は、単なる設備の不良にとどまらず大きなトラブルになるケースもあります。

 

設備不良が起こった際には、早急に誠実に対応していきましょう。

また、設備の交換は、寿命やタイミング、費用対効果を考え、計画的に行うべきです。

 

残置物の取り扱いは、トラブルも多いため、退去時の取り扱いや故障時の費用負担について、契約書締結の際に取り決めしておくと安心でしょう。

 

ライフルルでは、沖縄読谷村の地域に密着した不動産会社として、豊富な地域情報、物件情報をご提供しています。

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