賃貸管理会社は変更できる？変更する手順や注意点について、沖縄読谷村の不動産会社が解説

賃貸経営では、管理業務を委託管理されているオーナー様も多いでしょう。

一方、管理会社や担当者の対応に不満を感じることもあるのではないでしょうか。

ストレスなく、より質の良い管理体制を築くために、管理会社の変更を検討される方もいるでしょう。

この記事では、賃貸管理会社を変更する手順や注意点を解説します。

管理会社を変更する理由についても参考にしてください。

管理会社や担当者が「対応が遅い」「対応しない」などの場合には、サービスが十分でないと感じることもあるでしょう。

担当者が、オーナーや入居者としっかりとコミュニケーションを取らず、進捗状況についての連絡がない場合もあります。

入居者のクレームにいつまでも対応せず、物件のメンテナンスや清掃も不十分である場合、サービスに不満を感じ、管理会社の変更を検討する理由ともなるでしょう。

他社と比べ管理費用が高い、費用の内訳が不明瞭など費用面で不満を感じているケースもあるのではないでしょうか。

また、必要とは思えない高い修繕工事の提案をされ、疑問に感じることもあります。

一般的な賃貸の管理手数料は家賃収入の5％程度です。

業務範囲が広い場合には、10％ほどになる場合もあり、管理業務の内容と費用面を合わせて管理会社を検討してください。

水漏れやエアコンの故障などすぐに対応して欲しいことでも、管理会社の対応が遅く連絡が取れない場合、入居者がすぐに退去することもあります。

管理会社の対応によって入居者の満足度が変わり、入居率は賃貸経営にも大きく影響します。

そのため「空室率が高い」「空室が3ヶ月以上続く」「内見の申し込みもない」などの場合、空室対策を打てる管理会社に変更するきっかけとなるでしょう。

現在の管理会社の問題点を整理し、新しい管理会社を探す際には、融資を受けているなら金融機関に紹介してもらうことも可能です。

また、一括比較サイトを活用すれば、複数の管理会社から資料を請求でき、サービスや費用面を一度にリサーチできます。

管理物件の入居率や管理業務、管理手数料などを比較しましょう。

また、メールや電話での担当者の対応や、サイトの口コミで会社の対応力も確認できます。

小さい会社であっても、地域に密着した管理会社であれば、地域情報が多く、客付け力に優れている場合もあります。

引っ越しの多い2月〜3月の繁盛期までに余裕をもって引継ぎしてもらえるよう、新しい管理会社と年内には契約をしてください。

現在の管理会社への契約解除の連絡も必要です。

事前に管理委託契約書の内容を確認し、契約解除の違約金発生や、契約期間についても確認しておきましょう。

また、融資を受けている場合には、取引している金融機関への連絡も合わせて行ってください。

新しい管理会社と契約締結ができれば、引継ぎは新旧の管理会社だけでのやり取りとなります。

入居者情報、物件の管理状況、建物の修繕履歴などが引き継がれます。

各入居者との契約条件、火災保険契約や敷金の預かり状況も含まれ、入居者からの要望やクレームなども伝わっているとスムーズに移行できるでしょう。

オーナーは引継ぎに参加することはありませんが、新しい管理会社に引継ぎされた内容の報告をもらっておくと安心です。

管理会社を変更する場合には、住民やテナントに対して通知が必要です。

「管理会社変更のお知らせ」など書面を配布したり、入居者に説明会を開催します。

管理会社を変更する理由や、変更するメリットを入居者に丁寧に説明しましょう。

また口座変更など入居者が行う手続きについても、期日と合わせてお知らせしておかなければなりません。

管理会社を変更する場合、入居者が今までの保証会社と契約していた保証が切れるケースには注意しなければなりません。

具体的には、家賃保証や入居者加入の火災保険などがあります。

入居時の賃貸借契約で、家賃保証会社が保証人となっている場合には、保証会社や連帯保証人のない入居者と契約することにもなりかねません。

家賃保証がない入居者が家賃を滞納した場合、オーナーへの家賃保証がなくなり、賃貸経営にも大きく影響します。

管理会社を変更すると、入居者に家賃引き落とし口座の変更をお願いしなければなりません。

期日までに手続きしてもらえない場合、家賃滞納につながるため注意が必要です。

また、原則的には賃貸借契約はそのまま引き継ぎますが、契約内容を変更するケースでは、入居者とトラブルになる可能性もあります。

入居者に管理会社を変更する理由やメリットを十分に説明し、理解を得ることが大切です。

現在の管理会社から新しい管理会社への移行がスムーズにいかない場合もあります。

管理会社への契約解除の通知は数か月前には行わなければならず、新しい管理会社が管理を開始するまでに少し時間があるからです。

とくに、物件の巡回や清掃、入居者管理がおろそかになる可能性があります。

移行期間や新しい管理会社の管理が始まって間もない時期は混乱する場合もあり、十分に注意してください。

今回のコラムでは、賃貸管理会社の変更について解説しました。

委託管理で「要望に対する対応が遅い」「入居者のクレームが多い」「空室が埋まらない」などの場合には、管理会社を変更するという方法もあります。

ただし、現在の管理会社の問題点を洗い出し、今後の管理体制について考えをまとめ手続きすることが大切です。

変更の注意点についてもご参考に、よい管理会社と契約して安定した賃貸経営を目指してください。

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