賃貸の自主管理はきつい？業務内容や委託するメリットを、沖縄読谷村の不動産会社が解説

コストを押さえ賃貸物件を自主管理して不動産経営をする方もいます。

ただし、賃貸物件の管理は業務が多く、体力的にも精神的にもきつい面があります。

 

この記事では、賃貸管理の業務内容や自主管理について解説します。

また、業務を管理会社に委託するメリットについても参考にしてください。

賃料など金銭面は、賃貸物件を探すのに入居者が重視するポイントです。

相場に応じた敷金や礼金、賃料を設定し、広告を出して入居者の募集を行います。

 

部屋の稼働率は、不動産経営に大きく影響し、空室が続くと精神的にもきついでしょう。

空室をなくすため、複数の賃貸ポータルサイトを活用して、魅力的で適正な賃料を設定してください。

また、興味をもった方には、内覧の案内もしなければなりません。

毎月の家賃や共益費を集金し、口座への振り込みの場合には入金管理が必要です。

支払い期日に請求額が口座に入金されているかを確認しなければなりません。

 

日割りで家賃や光熱費を請求し、いつもとは違う金額が振り込まれるケースもあります。

また、一般的には振込手数料は入居者負担ですが、差し引いて振り込まれた場合には、直ちに入居者への連絡が必要です。

 

さらに、振り込みを忘れている場合には、すぐに電話や訪問で催促をします。

催促に応じない場合、督促状を送付したり、訴訟の手続きまでも必要です。

そのため、不動産経営において、家賃滞納は金銭面や精神面でのきつさがあります。

賃貸物件では、給湯器やトイレ、お風呂などの水回りなどの設備不良が発生することもあります。

夜間や休日であっても緊急を要する場合には、すぐに対応しなければなりません。

 

設備には次のようなものがあります。

・初期設備：　部屋に取り付けた給湯器やトイレ、キッチンやガスコンロ、玄関ドアなど。

　　　　　　　経年劣化による故障は、オーナー負担で修理する。

 

・残置物：　前の入居者が残していった設備。

　　　　　　借主負担で修理や取替えをする。

 

エアコンが壊れて修理する場合でも、契約上どのような扱いになっているか確認しなければなりません。

また、契約時にこれらの区分を明確にしておくことが大切です。

賃貸物件では、入居者からさまざまなクレームが入ります。

主なものは、騒音、ペットの鳴き声や匂い、喫煙、ゴミ出しマナー、駐車場・駐輪場の使い方などです。

入居者同士のトラブルもあり、オーナーとして精神的にきつい面もあるでしょう。

 

また、ゴミのカラス被害など、近隣住民からのクレームでもオーナーとしての管理が求められます。

新しい入居者が決まると、賃貸借契約書の締結、注意事項の説明、鍵の受け渡しの手続きを行います。

 

また、普通借家契約の場合、一般的には2年契約です。

契約満了日の1〜3ヶ月前には、契約更新の案内をしましょう。

さらに期日までに更新契約書を締結し、更新料の集金をしなければなりません。

 

入居者が退去すると原状回復のクリーニング、壁紙やフローリングの張り替えをして、部屋の維持管理が必要です。

業者を手配し、新しい入居者が来るまでに作業をしなければなりません。

 

また、長期間貸し出した部屋の傷や汚れが原因で、退去する入居者とトラブルになることもあります。

賃貸物件の原状回復は、オーナー負担での修繕となりますが、入居者の故意・過失によるものは、入居者の負担とされるからです。

退去時のクリーニングの追加費用や、敷金返却のトラブルも絶えず、精神的な負担があります。

参考：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

賃貸物件では、エントランスや廊下、エレベーターなど共用部の清掃、貯水槽や浄化水槽、消防設備の定期的な点検が必要です。

 

また、入居者から「共用部の照明が切れている」「雑草が伸びている」などクレームが入ることもあります。

定期的に物件を訪問して管理が必要で、年齢とともに体力的にきついと感じることもあるでしょう。

賃貸物件は、建物価値を維持し、入居者に魅力的なものにしないと成約率が下がります。

そのため、清掃や点検のほか、建物を20年から30年の長期的な修繕計画のもとに適切なタイミングで修繕が必要です。

 

屋根や床の防水工事、外壁塗装、鉄部の塗装など、不具合が生じる前に修繕を行いましょう。

計画的に修繕していても台風など自然災害で建物被害が出ると、数百万円～の大きな費用がかかります。

老朽化した建物はさらに修繕費がかかり、金銭的にもきついと感じるでしょう。

賃貸物件の自主管理には、家賃収入の5％ほどの管理手数料を不動産会社に払わなくて良いというメリットがあります。

また、入居者や建物・部屋の状況を把握しやすく、適切な対応を取りやすいでしょう。

 

さらに、トラブル対応など、日々の管理業務を行うことで賃貸管理業務の知識が身につきます。

今後の不動産経営にしっかり活かしていけるでしょう。

賃貸物件を委託管理すると、家賃督促や原状回復のトラブルなどを任せられ、不動産経営の手間を省けるのがメリットです。

きつい管理業務を不動産会社に委託し、自身の時間に余裕が生まれ、精神的な負担が減ります。

 

また、経験豊富な管理会社に委託できると、入居者の満足度も高く、順調な不動産経営が可能です。

 

さらに、遠方の物件であれば自主管理で、ひんぱんに物件を訪問するのは、体力的にも金銭的にも大きな負担となります。

委託管理では、さまざまなきつい業務に手間や時間をかけずに不動産経営ができるのは大きなメリットでしょう。

 

一方で、管理会社と物件オーナーとの間には、トラブルも多くあります。

クレームや相談にも真摯に対応してくれる経験豊富な管理会社をみつけることが大切です。

このコラムでは、賃貸経営の管理業務について解説しました。

自主管理では、精神面や体力面できついと感じることも多いでしょう。

 

信頼できる不動産会社に委託できると、さまざまな負担を減らして円滑な不動産経営につながります。

 

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