家賃滞納したまま入居者が退去した！オーナーの対処法について、沖縄読谷村の不動産会社が解説

家賃を滞納したまま入居者が退去してしまうことがあります。

収入があれば、入居者審査に通り、新しい物件に引っ越すことも可能だからです。

自身が経営する不動産であっても、退去された部屋に無断で入ったり、残っている物を処分したりすることはできません。

 

この記事では、家賃滞納したままでの退去があった場合に、オーナーが取れる対処法を解説します。

借主の債務不履行が認められると、オーナーは賃貸借契約を解除することができます。

 

債務不履行には、家賃滞納、無断の転貸、譲渡、用途違反、近隣とのトラブルなどがあり、

家賃滞納は契約解除の典型的な例です。

家賃滞納の場合、債務不履行は滞納の事実、滞納期間、滞納金額、滞納理由などと合わせて総合的に判断されます。

 

ただし、賃貸物件の欠陥について連絡があったにもかかわらずオーナーが修繕をしないなどの場合には、契約の解除ができないこともあります。

家賃滞納したまま退去しても、借主に家賃を支払わない正当な理由が認められるからです。

オーナー側から賃貸借契約を解除する場合には、賃貸契約解除通知書を事前に入居者に送付し、催告しなければなりません。

 

契約解除の手続きは、家賃滞納3ヶ月を目安として行います。

賃貸借契約は、信頼関係をもとにした継続的契約で、家賃滞納1ヶ月では信頼関係が崩れたとまでは言えないからです。

 

家賃を滞納したまま退去された場合でも、オーナー側からの契約解除の意思表示によって、賃貸借契約の将来的な効果をなくすことができます。

そのため契約解除は、オーナーが入居者に損害賠償を求め、自分の物件を取り戻すための方法といえます。

入居者が家賃滞納をしたままの状態の場合、オーナーはメールや電話、郵送で家賃支払いの通知を行います。

この段階では、単純に支払いを忘れているケースもあり、すぐに支払いがある場合には大きな問題とはなりません。

 

通知後も入居者と連絡が取れず、家賃の支払いがない場合には、1回目の督促状を送付します。

また、1回目の督促状を送付しても連絡がない場合には、連帯保証人や保証会社へ連絡する旨を記載して、2回目の督促状を送付します。

2回目の督促状を送付しても、状況に変化がない場合には、連帯保証人に連絡してください。

連帯保証人には、入居者が家賃滞納をした場合に入居者に代わって滞納家賃を支払う義務があります。

家賃滞納したままの状況を連帯保証人に説明し、家賃滞納の理由や、入居者の現在の状況を確認しましょう。

 

連帯保証人への連絡で、入居者と話し合いができた場合には、入居者の状況によっては分割払いや家賃減額を検討する必要があります。

 

分割払いや家賃減額を提案する際には、再度支払いが滞る場合にそなえて、書面で取り決めをしておくことが大切です。

 

その後も支払いがない場合には、契約解除通知書で催告を行います。

契約解除通知書には、通知日、入居者氏名、契約内容、契約解除の理由、契約期間満了日などを記載して、内容証明郵便で送付します。

万が一訴訟になった場合には、この内容証明郵便が証拠として採用されるからです。

 

また、家賃滞納したまま入居者が退去し、入居者の新しい住所が分からない場合には、住民票や戸籍の附票で確認できます。

住民票は原則として、配偶者や直系親族しか閲覧できませんが、正当な理由があれば第三者でも閲覧可能です。

 

連帯保証人への連絡、契約解除通知による催告でも状況が変わらない場合、滞納したままの家賃は訴訟によって回収することになります。

 

具体的には、裁判所に不動産明渡し請求を申し立て、訴訟を行います。

同時に未払い家賃、滞納したままの家賃の遅延損害金も合わせて請求しておきましょう。

 

その後、不動産明渡しに向けて交渉が行われますが、交渉が決裂した場合には、オーナー側から強制執行の申し立てを行います。

強制執行されると、裁判所が退去した入居者に対し物件の明渡しを強制し、入居者の財産を回収して滞納したままの家賃に充てることができます。

家賃滞納や無断退去などの事態を避けるには、契約を結ぶ前に厳正な入居者審査をすることが重要です。

入居者審査は、住所、勤務先、勤続年数、年収などをもとに「家賃支払いの能力」「連帯保証人・家賃保証会社の保証」「入居者の人柄」を確認します。

 

家賃は月収の1/3程度が適正とされていますが、契約の更新料や管理費支払いなども考慮して、支払い能力を確認してください。

 

また、連帯保証人の氏名、住所、年齢、勤務先、年収、入居者との関係などもかならず確認しておきましょう。

 

これらの審査を厳しくして、入居者を選ぶことで、家賃滞納や退去のトラブルを減らすことができます。

滞納された家賃を回収する手続きは、オーナーに大きな精神的負担がかかるため、賃貸保証会社を利用するケースが増えてきました。

 

入居者が保証委託料を支払わなければなりませんが、入居者が家賃を滞納した、家賃滞納したまま退去したという場合には、オーナーは保証会社から支払いを受けることが可能です。

家賃を滞納したまま退去された場合には、滞納家賃だけでなく原状回復費用なども保証されます。

 

また、保証会社を利用する際には、入居者の職種、勤続年数、年齢、年収などに合わせて、過去の滞納履歴も確認されます。

家賃滞納の履歴や支払い能力を厳正に審査できるため、オーナーにとってメリットの多い方法といえます。

この記事では、入居者が家賃を滞納したまま退去した場合に、オーナーが取れる対処法を解説しました。

 

経営する不動産で、家賃滞納したまま入居者に退去された場合でも、手続きを踏まなければ、その部屋を自由に使うことができません。

 

その場合、段階ごとに手続きをして、賃貸借契約の解除を行って物件を取り戻します。

交渉がうまくいかない場合には、訴訟にまでいたるケースもあります。

 

このようなトラブルを防ぐためにも、厳しい入居者審査をして入居者を選ぶことが大切です。

また、オーナーが家賃回収のさまざまなトラブルを避けるためには、保証会社を活用しましょう。

 

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