不動産投資で重要な空室率｜算出方法や押さえるべきポイントを、沖縄読谷村の不動産会社が解説

不動産投資では、空室率を下げることが成功の重要なポイントです。

空室率が下がれば所有物件の入居率が上がり、毎月の安定した賃料を確保して、経営を安定させることが可能だからです。

 

この記事では、空室率の算出方法や、空室率を下げるポイントを解説します。

 

不動産投資において、空室率は把握しておかなければならない重要な指標です。

空室率が高いと、想定する家賃収入が得られず、ローンの返済にも影響がでるからです。

また、空室率の高さは防犯面や設備面、今後の入居者探しにも影響があります。

 

空室率は、地域の住環境や雇用環境、社会の動向によっても変化する指標です。

例えば、大学生や地域の企業の社員をターゲットにした賃貸物件では、その大学や企業が移転すると賃貸の需要がなくなります。

 

くわえて、少子高齢化や賃貸住宅の供給数など社会情勢や動向にも影響を受けます。

空室率はエリアや社会の動向のほかに、建物構造や物件の設備によっても変わり、不動産の賃貸経営における空室率の目安は、20％ほどです。

 

国土交通省の調査結果によりますと、既存の借家のストック数に占める賃貸用空き家の割合は、18.5％です。

国土交通省：「平成30年住宅・土地統計調査　調査結果」

 

不動産経営で収益性を確保するためには、より空室率を抑える必要があります。

 

ある時点での空室率は次のように求められます。

空室率＝空室部屋数÷総戸数×100

 

たとえば、8戸の部屋の物件で2戸が空室の場合、その時点での空室率は25％です。

空室率は卒業や退職などシーズンによっても変化します。

時点での空室率は、あくまでも計算した時点での空室率であり、長期的に全体を把握するのには適していません。

年間の稼働日による空室率は、入居者が入っていない空室期間をもとに次のように求めます。

 

空室率＝（空室数×空室期間）÷（総室数×365日）×100

 

全部で8戸ある物件で、空室が2室4ヶ月（122日）の場合は（2室×122日）÷（8室×365日）×100で、空室率は約8.4％です。

 

稼働日による空室率は、時点での空室率よりも期間が考慮されている分、より長期的な視点で空室の状況を把握できます。

そのため、事業計画を立てる際にも稼働日による空室率が使われます。

賃料による空室率は、満室であれば得られる年間の見込み賃料と、空室で未収入となる賃料によって求めることが可能です。

 

空室率＝空室による未収入賃料÷年間総貸出賃料×100

 

総戸数8戸の物件で、4室は賃料8万円、残り4室が賃料6万円の場合、満室であれば（4室×8万円）+（4室×6万円）で見込み賃料は年間672万円となります。

さらに8万円の部屋が2室3ヶ月空室であった場合には、（8万円×2室×3ヶ月）÷672万円となり、空室率は約7.1％です。

 

複数の部屋を貸し出す場合、部屋ごとに賃料が異なることも多いものです。

そのような場合には、空室期間と合わせて部屋の賃料をもとに空室率を求める必要があります。

賃貸需要はそのエリアや物件に対する借り手のニーズによって変わり、不動産を経営するにあたって、ニーズを満たす物件選びがとても重要です。

 

住まいの住み替えで重視されるポイントには、次のようなものがあります。

 

　・家賃（48.0％）

　・周辺・生活環境（45.8％）

　・交通の利便性（38.5％）

　・間取り（23.0％）

　・日当たり・住宅の向き（21.3％）

　・コンビニ・スーパーが近い（17.4％）

　・災害リスクが低い（14.9％）

公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会「住宅居住白書」

空室率を抑えるためには、経営する不動産物件のターゲットになる世帯にも注目しましょう。

 

賃貸では、ファミリー世帯より単身世帯に強い需要があります。

ファミリー世帯は、広い間取りを求めており賃料も高めになるため、分譲物件も検討する場合が多いからです。

 

一方、単身世帯は1Kなど、比較的せまい間取りで安い賃料で借りて住み続ける方が多いため、せまい間取りの方が賃貸需要があるといえます。

単身世帯の中でも、学生向けか、社会人向けかによっても好まれる間取りが変わり、社会人向けの方が賃料も高めになります。

社会人向けの物件は、周辺の雇用環境が重要で、通勤や移動の便利さがポイントです。

 

病院、工場、空港、ホテル、警察署などのある場所は、人の入れ替わりも多く高い賃貸の需要があります。

 

さらに、日本では外国人労働者も増え、企業が社宅を借り上げて雇用するケースもあります。

賃貸需要を高めるためには、外国人労働者の受け入れについても考えておきましょう。

入居者が退去した割合は解約率によって把握できます。

解約率とは、一年間で発生した解約戸数が、物件の総戸数に占める割合です。

 

解約率＝一年間で解約した戸数/総戸数×100

 

8戸の賃貸マンションで2戸の退去が発生した場合：2÷8×100で、解約率は25％です。

入居者が住まいを退去する理由には、建物・設備、管理、近隣住民、金銭面が挙げられます。

 

・建物・設備：エアコンや給湯器などの設備の故障や、耐震性・防音性など建物の性能

・管理：ロビーやゴミ置き場など共用部分の手入れや、設備が故障した時の対応

・近隣住民：騒音やたばこのマナー、ペットのしつけなど近隣住民とのトラブル

・金銭面：相場より高い賃料や契約継続の際の更新料

 

設備や建物の定期的なメンテナンス、賃料や更新料の適正化は、継続した入居者を獲得するために対策しておく必要があるでしょう。

また、オートロックで防犯性を高めたり、信頼できる管理会社を選ぶなど、入居者の満足度を上げて長く住み続けてくれる環境づくりが大切です。

この記事では、空室率の算出方法や、空室率を抑えるポイントを解説しました。

空室率をおさえることで、入居者を継続して確保し、安定した不動産の経営ができます。

空室率を抑えるためには、エリアや将来性、雇用といった賃貸需要を考えた物件選びが大切です。

また、入居者に継続して住み続けてもらうためには、設備投資や賃料適正化を検討し、いざという時に対応の良い管理会社を選んでください。

 

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