不動産投資が儲からないと言われる理由は何？儲けるための考え方やポイントを沖縄読谷村の不動産会社が解説

不動産投資は儲からないので、「不動産投資はやめておけ！」と言う方もいます。

しかし、実際には儲かっている方もあり、「どっちなんだろう？」と疑問に思われませんか。

 

こちらの記事では、不動産投資をお考えの方に、不動産投資が儲からないと言われる理由や、儲かる方の特徴を解説します。

儲けるためのポイントについても確認していきましょう。

 

「働かなくても、利回り10％の収益が得られ、銀行などに預けるより儲かる」「不動産の売却で大きな収益が得られる」などと不動産投資ついて聞かれたことはありませんか。

 

実はこのイメージが不動産投資が儲からないと言われる原因なのです。

バブル期には売却で大きなキャピタルゲインが得られましたが、今の不動産投資は月々の家賃からのインカムゲイン重視の投資スタイルに変わっています。

今の不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンの投資で、長期的にコツコツ収益を積み重ねる手法です。

 

不動産の投資は売買に時間がかかり、短期間で大きな利益は狙えません。

株やFXの投資であれば、短期間で売買を繰り返して大きな利益を上げる可能性があります。

 

不動産の売却でキャピタルゲインを狙う場合でも、購入後5年以内の売却には、短期譲渡所得となり売却益の39.63％が税金としてかかります。

5年後以降は、長期譲渡所得となり税金も20.315％となり、短期間で売る場合と比べても倍ほども違うのです。

 

また、重視したいインカムゲインは、家賃から管理費や修繕積立金、固定資産税や都市計画税を差し引いた金額となり、これらを長期にわたって積み上げていくのが不動産投資のスタイルです。

 

代表的な利回りの計算には、「表面利回り」と「実質利回り」があります。

 

不動産広告には表面利回りが記載され、物件選びの大まかな目安となるものです。

一方、実質利回りは管理費や修繕積立金、固定資産税などの諸経費が勘案され、より現実的な利回りの数字となります。

 

表面利回り：年間賃料÷物件価格×100

実質利回り：（年間賃料-諸経費）÷物件価格×100

 

実際の運営を表面利回りで考えていると、全然儲からない！となるわけです。

すぐには大規模な修繕がないからと新築のワンルームマンションに投資すると、物件購入価格が高く、築年数が立つと家賃が下がるなど実質の利回りが低くなるので、注意しなければなりません。

不動産の運営を考える場合には、実質利回りでシュミレーションしましょう。

 

 

不動産投資には、空室、家賃滞納、修繕、家賃下落などのリスクがあります。

また、想定外の災害で建物が被害を受ける可能性もありますし、ローンを利用する場合には金利上昇のリスクもあります。

このようなさまざまなリスクを想定して、取れる対策を考えておくことが重要です。

 

 

ローンを利用する場合には、ローンを完済してからキャッシュフローがプラスになるケースが多いため、多額のローンを組むと返済に時間がかかり、短期間で収益を上げるのが難しくなります。

 

ローンを組む場合には、フルローンではなく、自己資金をためて、頭金を多めに入れるなどしましょう。また、ご自分にあった好条件で融資をしてくれる金融機関選びも大切です。

 

初めての不動産投資であれば、できる限り現金購入を重視するべきでしょう。

 

 

儲かる人は、投資の目的が明確であるという特徴があります。

「将来の年金プラスの資産」「資産運用」「相続税対策」「売却益」といった目的を定めることで、どれぐらいの期間で、どれぐらい儲ける必要があるのかと考えられるようになります。

 

 

不動産には、新築や中古、マンションや戸建て、アパートといった種類があります。また、マンションにも区分マンション、一棟マンションがあり、それらの物件の中から少額から投資できるものに投資物件を絞り、経験を積んでいきましょう。

 

物件は、「駅に近い」「スーパーやコンビニがある」など利便性が高く、賃貸需要があるエリアを選ばなくてはいけません。駅前の開発や大型商業施設ができるエリアは、賃貸需要があり、また将来性が見込まれるので売却もしやすくなります。

物件は、利回りの良い中古物件に絞ることも大切です。

 

 

不動産投資では、長期的な視点でいつまでにいくら儲けるのかとシュミレーションしておく必要があります。

区分マンションであれば、購入後には管理費、修繕積立金、固定資産税・都市計画税、管理会社手数料、保険料のランニングコストがかかります。これらの費用を考慮に入れて、収益をシュミレーションしましょう。

 

また、売却の戦略は大規模修繕と合わせて、物件購入時に考えておく必要があります。

築30年を超えると大きな修繕費がかかり、買い手も見つかりにくくなりますので、修繕に余裕を持って売却予定を立てておくと安心です。

 

 

起こりえるさまざまなリスクを管理をしていると、リスクを最小に抑えることができます。

 

火災や地震の保険に入ったり、オーナーとして賠償責任を問われた場合に備えて施設賠償責任保険に入ることもリスク管理に有効です。

 

また、家賃滞納のために保証会社を利用する方法もあります。

 

 

不動産投資では、大きな儲けが期待できるといううまい話ばかりを鵜呑みにしてはいけません。

 

投資は自己責任と言われ、物件購入後も継続して勉強し、リサーチを続けることが大切です。物件価格や家賃が相場に相応のものであるか、物件に将来性はあるかなど情報収集のアンテナを張っておきましょう。

 

 

物件は、賃貸需要のある好立地で、生活に便利な場所を選びましょう。

投資においてはできるだけ安く物件を購入することも大事ですが、人に選ばれる物件であること、売却時に資産価値があることも重要です。

室内の設備やニーズに合った間取りであると選ばれやすく、空室のリスクが抑えられます。

 

また、築年数のたった多額の修繕費がかかる物件は避けた方が無難です。

管理会社から「重要事項に係る調査報告書」を取り寄せて次の点を必ず確認しましょう。

・修繕積立金総額

・管理費・修繕積立金の滞納

・修繕工事履歴

・長期修繕計画

計画的に修繕費が積み立てられ、修繕計画通りにメンテナンスの行き届いた物件であると安心です。

 

 

物件購入にあたっては、融資の割合をできるだけ抑え、自己資金の割合を高めましょう。

 

月々のローンの返済額は、キャッシュフローに大きく影響するため、返済額を抑えることが大切です。余剰資金を投資にあて、フルローンで投資をするべきではありません。

 

ローンの審査では、年齢、年収、勤続年数、既存の借入金額といった属性によって審査されます。

ご自分の属性で低金利で、より好条件の融資を受けられる金融機関を選ぶことが重要です。

 

 

不動産の投資では、悪徳な業者に、不良物件を優良な物件のように売りつけられることもあり、不動産会社選びは慎重にしなければなりません。

 

信頼できる不動産会社とお付き合いできれば、広告などに掲載される前に良い物件の情報がもらえることもあります。

 

信頼できる不動産会社の特徴を見てみましょう。

・物件のメリットだけでなくデメリットも説明してくれる。

・不動産投資のリスクについても丁寧に説明してくれる。

・物件購入後も客付けなどしっかり面倒をみてくれる。

 

このような不動産会社とお付き合いすることも不動産投資の成功のポイントです。

 

こちらの記事では、不動産投資が儲からないと言われる理由を見てきました。

不動産投資は、長期的にコツコツ積み立てる投資で、実質利回りをもとに長期的な計画をたて、売却のシュミレーションもしておくことも重要です。

 

ローンについては、自己資金をためて、余裕のある資金計画をたててください。

信頼できる不動産会社とお付き合いして、良い物件を見つけましょう。

 

ライフルルでは、沖縄読谷村の地域に密着した不動産会社として、豊富な地域情報、物件情報をご提供しています。

豊富な経験をもとに親身なサポートで、多くのお客様と信頼関係を築いてきました。

不動産の経営をお考えでしたら、ぜひ一度お気軽に当社にご相談ください。