賃貸マンションの修繕費の相場はどれぐらい？貸主と借主の費用負担についても、沖縄読谷村の不動産会社が解説

 

富裕層の方だけでなく、将来の資産をコツコツ作っていきたいと賃貸のマンションの経営が見直されつつあります。

 

賃貸マンションを経営するには、建物の資産価値を守るための定期的なメンテナンスが欠かせません。

「賃貸マンションの経営で、修繕費ってどのぐらいかかるの？」とお考えの方に、マンションの修繕費の種類や費用相場について解説します。

 

 

賃貸マンションの修繕費とは、建物、設備、室内の定期的な修繕にかかる費用です。

 

故障が多いエレベーター、暗い廊下、トイレの不具合などは入居者の不満につながり、空室率が高くなります。

マンションの経営には、安定した入居率を維持することが重要です。

入居者が満足できる環境を整えるために、賃貸マンションの修繕費について確認していきましょう。

 

 

物件の建物の性能を維持したり、資産価値を高めるための大規模修繕工事にかかる費用は、貸主負担となります。

具体的には、外回り外壁の改修工事、屋根・ベランダの防水工事、給水ポンプ設備交換工事、鉄部分の錆防止塗装工事などがあります。

 

また、築年数のたった建物であれば、震度6から7でも倒壊しないとされる新耐震基準にそった耐震性能補強工事が必要です。

 

マンションは、10年から15年単位で大規模修繕を行わないと、劣化が進み、資産価値が下がります。

定期的な大規模修繕は、貸主負担であるため、修繕費の計画的な積み立てが必要です。

 

貸主負担の小規模な修繕には、耐震性調査やシロアリ検査、エレベーターの点検など都度発生するものがあります。

建物設備の部分的な補修、防犯カメラ設置、共用スペースの照明のLED化、入居者の要望による修繕なども含まれるでしょう。

 

マンション入居前の賃貸借契約を結ぶ際には、借主の原状回復義務についての説明が必要です。

原状回復とは、入居者が退去する際に、物件を借りた時と同じ状態に戻すことです。

 

原状回復工事が必要となる建物の価値減少には、経年劣化による損耗、通常使用による損耗、賃借人の故意・過失による損耗があります。

経年劣化、通常使用による損耗は、建物の価値を守るために貸主が修繕すべきものです。

 

一方、賃借人の故意や過失による損耗は、賃借人が修繕し、原状回復すべきものになります。

 

・経年劣化による損耗……太陽光によるフローリング、クロス、カーテンなどの日焼けなど。

・通常使用による損耗……冷蔵庫の後ろの黒ずみや、電子レンジの電気焼け、押しピンの跡など。

・賃借人の故意・過失による損耗……タバコによるクロスの汚れやヤニの匂い、物を落として凹んだ床の傷、ペットのつけた床やクロスの傷、トイレやお風呂などの水回りのカビ、DIYによる釘やネジであけた穴、引っ越しによる傷など。

 

厳密には、原状回復工事には含まれませんが、次の入居者を迎えるためのハウスクリーニングは、一般的に借主負担で行われます。

賃貸借契約を結ぶ際にすり合わせしておきましょう。

 

外壁塗装やタイルの張り替えには足場の設置が必要です。

1㎡あたり600円〜1,200円で、一番費用がかかります。

 

低層のマンションであれば、屋上に器具を設置してゴンドラなどを吊り下げ作業する「無足場工法」で、足場を組まずに改修工事が可能です。

 

また、足場を組む場合は、外壁ほか外回りの修繕を一度に行うと、何度も足場を組む必要がなく、費用を抑えられるのでおすすめです。

 

 

外壁の塗装は、塗料にもよりますが、8年〜12年に一度行うのが良いでしょう。

1㎡あたり3,000円から7,000円ほどで、塗装工事だけでなく、タイルの張り替えやコーキングの補修、ひび割れの補修も行います。

 

 

マンション屋上や屋根、ベランダやバルコニーの雨漏りを防ぐための防水工事は、施工内容にもよりますが、10年から15年に一度のメンテナンスが必要です。

防水工事にはウレタン防水、シート防水、FRP防水などがあります。

 

・ウレタン防水……耐用年数10年～12年で、7,000円から12,000円/㎡

・シート防水……ゴム製シートや塩化ビニールシートを使用、耐用年数10年～15年、8000円～15,000円/㎡

・FRP防水……ガラス繊維など強化剤で補強されたプラスチックを使用、耐用年数10年～12年、5000円～10,000円/㎡

 

キッチンやトイレ、エアコンなどの設備、備品も耐用年数に応じて交換が必要です。

 

最も費用がかかるのは、各住居に給水するための給水ポンプ設備交換です。

交換のタイミングは、20年に一度ぐらいで、マンションの規模にもよりますが、150万円～300万円の費用がかかります。

 

各住戸に備わっている給湯器も10年～20年のサイクルで交換しなければならず、10万円～15万円/台必要です。

賃貸マンションの修繕費用を抑えるポイントは、定期的な修繕と良い入居者を見つけることです。

 

計画的に定期的な点検、修繕を行うことで、大がかりな修繕を防ぐことができます。

台風などの後には設備故障がないか、外壁の剥がれなどがないかをチェックし、早めのメンテナンスを心がけましょう。

 

また、マナーの悪い入居者を入れないことも重要です。

ペット、タバコなどはトラブルが多く、ルールを守ってくれる入居者を見つけることで、部屋をきれいに保てます。

 

良い住環境は空室リスクを下げ、安定した収益につながります。

入居者とトラブルになるのは、退去時の敷金返却についてです。

 

原状回復は、すべてを元の状態に戻すことではなく、貸主、借主双方で責任範囲について、賃貸借契約を結ぶ際にすり合わせをしておきましょう。

 

また、ハウスクリーニング代金についても、契約時に費用負担を確認しておく必要があります。

 

計画的に設備の入れ替え時期や、屋根・外壁の点検など修繕計画を立てましょう。

 

資金不足で、修繕ができない状況になれば、物件の劣化が進み、物件価値が下がってしまいます。

また、修繕費がまかなえないため、物件を売却しようと思っても立ち退きしてもらえないケースも。

 

計画的に修繕費の積み立てを行い、安易にローンなどを組まないようにしましょう。

 

施工業者との工事代金のトラブルについても考えておかなければなりません。

 

工事費用が相場より高かったり、必要のない工事が含まれていたりして、不当な請求をされるケースもあります。

業者が施工前に倒産するという最悪のケースも想定しておきましょう。

 

依頼する業者の経営状況、施工実績を確認し、複数の業者に見積もりを取るなどの対策が必要です。

賃貸マンションの経営における修繕費について見てきました。

 

マンションの修繕費には、貸主負担のものと借主負担のものがあります。

借主負担の原状回復工事費用については、入居時にすり合わせをすることが大切です。

 

また、貸主負担の建物修繕や設備・備品交換については、定期的な点検と計画的な修繕費積み立てをしていきましょう。

良い住環境を提供し、安定した経営をして、将来の資産を積み上げていきたいものです。

 

ライフルルでは、沖縄読谷村の地域に密着した不動産会社として、豊富な地域情報、物件情報をご提供しています。

豊富な経験をもとに親身なサポートで、多くのお客様と信頼関係を築いてきました。

マンションの経営をお考えでしたら、ぜひ一度お気軽に当社にご相談ください。