アパート管理費とは？不動産の管理方法や委託管理費の相場についても、沖縄読谷村の不動産会社が解説

 

サラリーマンの賃金が上がらない中、不動産収入で収入を増やし、安定した暮らしをしたいとお考えの方もおられるでしょう。

「アパートを賃貸に出すと管理費はどれぐらいかかるのだろう？」「不動産会社に管理を任せるメリットは何？」とお考えの方に、アパート経営にかかる費用について解説します。

 

また、不動産の管理方法や、管理を委託する場合の委託管理費についてもみていきましょう。

 

 

ご自分のアパートを自主管理される場合には、管理手数料を抑えられるというメリットが一番大きいでしょう。

賃貸経営のノウハウを知ることができますし、入居者から直接、要望などを聞いて、対策していけます。

 

しかし、本業を別にお持ちであれば、想定以上の時間と手間がかかるかもしれません。トラブルやクレームにもご自身で対処しなければならず、本業が忙しい場合にはアパートの管理がおろそかになってしまう恐れもあるでしょう。

 

一方、不動産会社に管理を委託される場合には、手数料を支払うことで時間と手間を大幅に削減できます。管理会社に全面的に委託すると、トラブルやクレームに対しても専門知識を持った人が対応し、スムーズに処理できます。担当者の対応による面も大きく、良い不動産会社を選びたいものです。

 

アパートの経営では、入居者が住環境に満足し定住することが、安定した経営の大事なポイントです。

 

 

アパートの経営に必要な費用は、次のようなものがあります。

 

・修繕・クリーニング費

　退去時の原状回復費用（ハウスクリーニング、経年劣化の改修など）

 

・固定資産税・都市計画税

　土地や建物の所有者が支払う税金

 

・修繕積立金

　将来の大規模な改修に備えた積立金（外壁塗装、給排水設備メンテナンスなど）

　家賃の5～8％の積み立てが理想的

 

・光熱費

　共用部分の水道光熱費、共用部分（エントランス、階段など）の清掃代、インターネット回線導入費用

 

・その他雑費

　通信費、消耗品費、交通費、税理士への支払いなど

 

このほかに、委託管理を行う場合には、委託管理費や入居募集の費用（入居募集の仲介料、広告費）が必要です。

 

 

アパートを経営する場合、管理会社に委託できる業務は、「建物の管理に関わる業務」と「家賃集金や入居者への対応業務」です。

 

建物の管理に関わる業務には、清掃、照明やエレベーターなどの設備点検、建物のメンテナンス、原状回復などが含まれます。

家賃集金や入居者への対応業務には、入居者募集、契約、要望やクレームへの対応、家賃集金、退去手続きなどがあります。

オーナーが自由に運営したい場合などは、これらの一部業務の管理を任せることも可能です。

 

入居者が家賃を滞納するケースでは、家賃滞納の理由だけでは強制的に退去させることはできません。

立ち退きのため裁判所での手続きが必要となることも。

委託管理であれば、専門知識をもった担当者が対応し、トラブルを最小限に抑えられるでしょう。

 

また、管理するアパートの部屋数が多ければ、クレーム対応、補修、経費管理など膨大な作業量となります。

委託管理であれば、負担が大幅に軽減されるでしょう。

 

アパートの委託管理を検討される場合には、管理にかかる負担と、必要な費用を比較され、バランスを重視することをおすすめします。

 

 

アパートの管理を不動産管理会社に委託する際の、委託管理費の適正な相場をみていきましょう。

管理業者への委託管理費は、入居者から徴収する管理費の6割以上を占めます。

 

委託管理費は、家賃収入の5％、集金管理と入居・退去手続きのみであれば3％が一般的な費用相場です。

家賃や部屋数によってオーナーの費用負担が大きくなります。

空室や家賃滞納であっても不動産会社への管理費用が発生することに注意しなければなりません。

 

さらにオーナーから建物一棟をまるごと借り上げ、入居者に貸し出して、賃貸経営を引き受けるサブリースの管理方法では、オーナーの負担は少ないものの、管理手数料が高くなります。

サブリースでは、家賃の10％から15％ほどの管理手数料が必要です。

 

アパートの管理費を抑えるため、管理費が安い不動産会社を選ぶと、対応してくれる業務が大幅に限定されることも。

入居者の不満につながり、短期で契約を解約されるケースもあります。

入居・退去時は、オーナーの費用負担が増え、結局は赤字のアパート経営になる可能性もあるのです。

 

納得できる費用で、適切な対応をしてくれる不動産会社を選び、入居者が満足して定着する環境づくりをすることが大切です。

 

 

委託管理で、管理手数料には含まれず、別途費用が必要になる業務には注意しなければなりません。

・退去時の原状回復費用（ハウスクリーニングなど）

・部屋の設備修繕・交換費用（トイレ、給湯器など）

・建物管理費用（エレベーターの定期点検、植栽手入れ、共用部電灯交換など）

 

 

空室率を抑えるためには、入居者の獲得が重要です。

入居者を獲得する客付け力のある会社を選ばなければなりません。

 

入居者の多くは、インターネットを使って物件情報をリサーチしています。

入居者の目線で、管理会社のホームページをチェックしてみましょう。

物件写真が多く掲載されていること、取扱物件数が多いことは大事なポイントです。

 

また、入居する前には、実店舗に出向くことも多いものです。

実店舗が行きやすい場所にあることも重要なポイントでしょう。

 

 

委託したい管理業務と管理費のバランスもチェックしておきたい点です。

管理手数料が家賃の何％になるのか、どのような管理業務が含まれるのか、手数料以外に発生する費用にはどのようなものがあるのかを確認しておきましょう。

 

管理費用の安さだけにとらわれず、管理業務の内容と管理費用のバランスや所有物件に見合った費用であるのかを判断してください。

 

 

管理会社はオーナーと入居者の仲立ちをする立場にあります。

管理会社の対応は、入居者から要望やクレームがあった場合には、対応の満足度に直結するものです。

 

何かあった場合にすぐに報告や相談があると安心できますし、連絡のレスポンスの早さ、担当者の丁寧さや誠実さもチェックしておきたいところです。

 

 

物件地域の事情や、エリアの入居者事情に詳しい管理会社を選ぶことも重要です。

ターゲットとなる層やライバル物件、地域住民の特徴などを含め、入居者の客付けに適切なアドバイスがもらえます。

 

 

こちらの記事では、アパート経営におけるアパートの管理費についてみてきました。

管理を委託する場合には、管理業務と管理費用のバランスの見極めが重要です。

入居者に安心感と満足を提供し、安定した経営につなげていきましょう。

 

また、アパート経営は長期的な視点にたって行うものです。

適切な費用で、質の高いサービスを提供してくれる管理会社を選びましょう。

 

ライフルルでは、沖縄読谷村の地域に密着した不動産会社として、豊富な地域情報、物件情報をご提供しています。

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