これから賃貸マンションを借りようとお考えの方に、退去時の原状回復工事について解説します。

退去時のトラブルをさけるためには、引っ越しをする前に、退去時に起こり得るトラブルを知り、貸主と内容をすり合わせしておくことが重要です。

原状回復工事の種類やトラブルをさけるポイントについてもみていきましょう。

原状回復工事とは？

原状回復工事とは、マンションなど住居を借りていた人が、退去の際に入居していた物件を入居前の状態に戻す工事のことです。
借主には、原状回復をする義務がありますが、入居時と全く同じ状態にすることはできません。

そのためどこまでを原状回復の範囲とするのか、借主が工事費用をどこまで負担するのかといったトラブルがあるのです。

原状回復工事の一般的な考え方

原状回復工事は、多くの場合、敷金から差し引かれます。
敷金返却をめぐって、以前は原状回復のトラブルが多発していたのです。

そのため、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で、民間賃貸住宅で賃貸借契約を結ぶ際の指針を示しました。

物件の建物価値の減少において、それぞれのケースで責任の範囲、責任の所在が明らかにされています。

経年劣化による損耗、通常使用による損耗、賃借人の故意・過失による損耗をみていきましょう。

参考：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

経年劣化による損耗

誰が住んでいたとしてもさけられない損耗があります。
太陽からの日射による床や壁紙、カーテンなどの日焼けや色褪せといった変色は、経年劣化による損耗とされます。

これらの損耗は家賃によって、修繕されるべきものと考えられ、退去時に借主が原状回復を求められることはありません。

通常使用による損耗

住居は、通常の使用方法で使っていたとしても、損耗するものです。

通常の使用をしていても、冷蔵庫や家具を置いた凹み、冷蔵庫の後ろの壁紙の黒ずみや電気ヤケはついてしまいます。
また、カレンダーをかけるためにピンをさすと、小さな穴があくでしょう。

これらの損耗は家賃によって修繕されるべきもので、借主の原状回復の費用負担はありません。
ただし、釘やネジであけた大きな穴がある場合には、借主の責任が問われる場合がありますので注意しましょう。

また、台風や地震の自然災害による損傷は、物件の資産価値を守るために貸主が修繕するべきものです。

賃借人の故意・過失による損耗

借主の故意や過失によって損耗させた場合や、腐食などを貸主や管理人に報告せず損耗を拡大させた場合には、借主の責任が問われます。

物をぶつけたり、落として床やドアが凹んだ傷、喫煙でしみ付いたクロスのヤニの汚れや匂いは、借主が原状回復しなければなりません。
部屋や、トイレ、お風呂場など水回りの掃除を怠ったひどいカビも借主の責任です。

また、雨や雪が屋内に吹き込んでフローリングや畳が腐食したり、冬場の結露でフローリングやクロスにカビがつくこともあるでしょう。
これらを貸主や管理人に報告せず、腐食劣化が進んだ場合には、借主に原状回復の責任があるのです。

大規模な原状回復工事が必要な場合には、費用が高くなり、敷金内でおさまりません。
追加の費用が請求されることもありますので、注意しましょう。

原状回復工事の種類

退去時の原状回復工事の種類をみていきます。
費用には、敷金から差し引かれるもの、追加費用が発生するものがあります。

また、室内を損壊させた場合で、経年劣化や故意の破損でないときには、借主の火災保険で修繕できることも。
ご自身の火災保険契約の内容を確認しておくと安心です。

ハウスクリーニング

厳密には、ハウスクリーニングは原状回復工事には含まれませんが、一般的に退去時に次の入居者を迎えるために行われます。
キッチン、お風呂、トイレ、洗面所など水回りを中心としたクリーニングです。

クロス、下地の取り替え

喫煙でクロスについたヤニの汚れや匂い、大掛かりなDIYによる壁の凹みや穴は、クロス張替え、下地の取り替えによって修繕します。
床材の張り替え重たく硬い物を落とした際のフローリングの凹み、ペットによるフローリングの傷、畳の腐食には、床材の張り替えが必要です。

床材の張り替え

重たく硬い物を落とした際のフローリングの凹み、ペットによるフローリングの傷、畳の腐食には、床材の張り替えが必要です。

設備機器の交換

コンロやエアコン、トイレ設備、給湯器などには、耐用年数が設定されています。
そのため、故障の場合は、建物の資産を守るために貸主が修繕・交換すべきものです。

しかし、借主が誤った使い方をして故障させた場合には、借主負担で修繕・交換しなければなりません。

原状回復工事をスムーズにすすめるポイント

誰しも退去時のトラブルは避けたいものでしょう。
退去時の原状回復工事をスムーズにすすめるためには、入居前の賃貸借契約の内容を貸主とすり合わせておくことが大変重要です。

また契約の特約部分では、特に内容を取り決めしておきたいものが記載されます。
契約のほか、日頃からお手入れして丁寧に使うことで、トラブルはさけられることも知っておきましょう。

賃貸借契約

賃貸借契約の中で、原状回復の範囲や借主の責任を明確にしておくと、居住中も退去時も安心でしょう。

原状回復は、費用は敷金を支払っている場合にはそちらから差し引かれることが多いものです。
つまり費用負担は借主となりますが、工事を施工する業者は貸主が選ぶケースが多くあります。

費用を安くおさえるためにご自身で施工業者を選びたい場合には、契約締結前に貸主と交渉して、了承を得ておくべきです。

賃貸借契約の特約

賃貸借契約には、特約条項が記載されます。
この特約条項で、貸主・借主の希望する条項が盛り込まれるのです。

内容や表現をあいまいにせず、当事者同士がはっきりと認識できるものにしましょう。
原状回復、ハウスクリーニング、利用制限や利用禁止に関する特約があります。

ドア鍵を新しいものに交換する、ハウスクリーニングを行うなどは、壊れていない場合やひどい汚れでない場合にも特約で決められていれば、特約にしたがって費用を負担しなければなりません。

利用制限や利用禁止に関する特約には次のようなものがあります。
・楽器の使用禁止
・ペットの飼育禁止
・喫煙の禁止
・ごみ出しルールの徹底

定められた特約を守らず、アップライトピアノで床に傷をつけたり、ペットや喫煙による匂いや汚れ、傷は借主の負担で原状回復させる必要があります。

決められた契約内容を守って、当事者同士で気持ちのよいやりとりをすれば、退去時にスムーズに原状回復工事がすすめられるでしょう。

日常のお手入れ

日頃から丁寧なお手入れをしていれば、さけられるトラブルもあります。

カビを生やしたり、結露をさせてしまったとしても、すぐに掃除をしたり、また今後同じことが起こらないように対策することで損耗を防ぐことができるでしょう。

また、壁などに大掛かりなDIYをしないようにし、どうしてもの場合には貸主に事前に相談するべきです。

まとめ

賃貸物件の原状回復工事についてみてきました。

原状回復工事は、経年劣化、通常使用、賃借人の故意・過失に分けられます。
それぞれ責任の所在や費用負担について、ガイドラインで指針が示されています。

原状回復工事をスムーズにすすめるためには、入居前の賃貸借契約、契約特約条項を貸主としっかりすり合わせていきましょう。
また、日頃からきれいに使うことで、トラブルをなくせることもあります。

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原状回復工事とは？工事の種類やトラブルをさけるポイントについても、沖縄読谷村の不動産会社が解説